或許利率是壓垮目前高房價支撐的最後一根稻草；但住展企研室觀察近期房市發現，取決未來一、兩年房市榮衰的關鍵，還是要回歸基本面，也就是買賣兩邊對房價的認知。而截至目前為止，差距仍在拉大中。
根據住展企研室初步統計，102年雙北市整體房價漲幅還有一成以上，供給量暴大的新竹地區也還有近9%。但最誇張的是桃園，全縣房價平均年漲幅超過21%，其中青埔特區雖受房貸管控等『打壓』，但還是有25%到三成的驚人漲幅。
價格節節高升，買氣卻每況愈下，且愈到年尾愈明顯，觀望氣氛愈來愈濃。之所以市場氣氛如此，文首提到的QE退場及利率走升是其一，官方打房一波波可能是其二；但如果連投資客都開始遲疑、不再追高，甚至轉買為賣，則買氣當然迅速滑落。國泰金控昨天公佈的最新庶民經濟信心調查，顯示賣屋意願持續拉高，買房意願卻變成負值，就可推知，至少買方的價格認知已呈零增長狀態。
另方面，從目前住展企研室掌握及所知資訊來看，推案業者的價格認知還是朝上，新推案開價還是愈墊愈高。就以101年均價還在1字頭的鶯歌為例，102年才剛站上2字頭，但來年推案可能直接跳到3字頭；據悉不只市區長虹建設先建後售案底價設定3字頭，連市郊及鳳鳴重劃區，都有醞釀中建案打算要賣30萬/坪以上價格。
這樣的高價，可能是土地取得成本較高或轉嫁土增稅負所致，但半數以上其實還是業者本身的認知，也就是：既然一、二線區房價都已漲到50、60萬一坪，則未來有三鶯線捷運加持的鶯歌地區，沒理由區域行情站不上3字頭。
所以，接下來房市交易量增或減的關鍵，顯然就是：買方是否認同或接受這樣的看法？或許現階段還算言之有理，但未來利率走升、資金轉趨緊縮，如果經濟沒有改善，一般民眾消費力無法提升，別說認知了，實際能力都無法承擔；則到最後如果業者不降價出清，就將累積大量待售餘屋。而無論如何，都不是健康的市場發展脈絡。
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